多數人談澳洲房地產，第一時間想到的是住宅，也是目前澳洲房地產市場中最熱絡的一塊。進入澳洲市場時，最大的成本常常不是物業本身的價格，而是持有不動產後，後續長期產生的費用，在購買後要去規劃的是長期持有的計算，包括與富有經驗的專業會計師在稅務上的規劃。「買」一直以來都不是什麼大問題，但是在「養資產」上面就需要費點心了，對海外買家而言，真正的差別不是在房價，而在制度與稅負。
住宅 vs 商用 初期關鍵的差異
住宅房產
- 需申請 FIRB 等待審批
- 需支付 FIRB 申請費
- 需額外支付 外國買家附加印花稅（依照各州約7~ 8%）
- 交易流程較複雜、整體成本偏高
工業與商用不動產
- 不需要 FIRB
- 無 FIRB 申請費
- 不須繳納附加印花稅
- 制度單純、資金效率更高
用一個簡單數字來舉例
以雪梨地區 AUD 1,000,000 的物業為例：
- 住宅房產（海外買家）
➜FIRB：100萬澳元或以下: 約 $15,100 澳元
＊(200萬澳元或以下: 約 $30,300 澳元)
➜ 印花稅 多付 AUD 80,000 的額外印花稅（依各州規定7~8%)
共計多繳：95,100 澳元
*請注意這是海外買家額外印花稅，不包含原本就須繳納的印花稅，依照各州3.5%~ 5.5%。
- 工業／商用不動產
➜ 無上述額外制度成本
在初期的差異，往往不僅是幾萬澳元，持有後住宅房 與 商用資產在出租收益上差異更是直接被拉大，在住宅房出租情況下 outgoings 支出如 Council Rates、Water Rates、Land Tax、Insurance、Maintenance & Repairs 大多由屋主負擔，大大的侵蝕實際的收益，上述的outgoings 在商用不動產多由租方負擔。
建議有計畫長期持有不動產考量的朋友，相關稅務方面應該依照個人情況下去長期規劃。
- 住宅投資
表面支出低
實際自付比例高
現金流容易被侵蝕
- 商用投資
表面支出相當
實際多由租戶承擔
淨現金流更清楚、因租期長更可預測
【為何選擇投資 澳洲工業商用不動產】
這幾年來越來越多專業海外投資買家，目標轉向澳洲且優先選擇工業與商用不動產，以下我把優點整理介紹給各位。
一．稅制優勢（海外資金友善市場）
澳洲工業商用物件多數 免付 FIRB 申請費與額外印花稅，大幅降低海外買家的進場門檻與前期成本。此外，澳洲目前 無遺產稅（Inheritance Tax），資產在繼承時不會被課徵額外稅負，對高資產族群與跨世代財富配置極具吸引力，使澳洲成為全球少數兼顧「投資效率＋資產傳承」的市場之一。
▪️很多投資人忽略的不是報酬，而是「稅後留下多少」，這正是澳洲工業資產的隱形優勢。
二. 實質投報率高
表面上看，工業不動產與住宅投資的投報率似乎相近，但實際上，由於工業商用物業在管理成本、維護支出及稅費結構上的效率更高，淨投報率大大地優於住宅型投資。此外，租戶通常為企業用戶，付款穩定且租約履行率高，進一步提升整體報酬品質。
▪️Outgoings 地政稅 、管理費、維護費用皆由租客承擔，有別於住宅物件，工業地產賺的不是「帳面租金」，而是長期留得住的現金流。
三. 空置率低＆租期長穩定
各州工業商用空置率約在2~3% 左右，閒置時間縮短。租期長相較於住宅不動產常見的 1 至 2 年短租期，工業商用不動產的租約多以 5+5 年 長期合約為主。這樣的租期結構不僅 能確保穩定的現金流，也大幅降低空置風險，讓投資收益更具可預測性。
▪️對房地產投資來說長期穩定且租金逐年攀升，是盡可攻退可守的優質資產。
四. 成長潛力穩健
工業用地供應受限，加上政府 DA（開發許可）審批流程冗長，使新供給難以快速釋放，市場逐漸形成「供不應求」的結構。在此背景下，工業不動產的 租金與資本價值皆呈現穩健上升趨勢，長期年均成長率約 5%，具備抗波動、耐持有的特性。
▪️真正好的資產，不需要爆發式成長，只要不斷變得更稀缺。
五. 澳幣匯率低檔
目前澳幣匯率位於 近 10 多年相對低檔區間，對於以外幣進行資產配置的投資人而言，等同於同一資產以「折扣匯率」進場。從長期配置角度來看，這不僅是投資不動產，更是同步建立外幣資產部位的機會。
▪️好資產遇到好匯率，才是真正的長線布局。
六. 國家政局穩定
澳洲擁有穩定的政治體制、健全的法律制度與高度透明的市場規範，長期被視為全球最安全的投資市場之一。在經濟成長、移民人口、產業發展與資產保護之間取得良好平衡，使其成為國際資金進行長期配置的重要據點。
▪️市場會循環，但制度穩定的國家，才值得長期放資產。
商用不動產不是比較便宜，在不動產上漲時往往人們通常會注意到「住」的方面，卻容易忽略工商業用地的漲勢以及其優勢，您如在澳洲已經有了住宅房 或是 在不動產規劃上趨向於長期投資做法，工業商用不動產會是對您「更友善的」選擇，想了解更多地產相關投資，歡迎聯繫我。